重庆中院：房屋买卖合同纠纷典型案例B33体育

　　案例一、蒋某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案——开发商交付房屋户型不符合合同约定的，购房者可以请求解除合同

　　2018年5月，蒋某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定户型为三室两厅，房屋总价款128万元，首付款39万元，剩余89万元由蒋某申请抵押贷款；某房地产开发公司应在2019年5月8日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蒋某。合同签订后，蒋某向某房地产开发公司支付了首付款、契税以及大修基金等费用。嗣后，某房地产开发公司通知蒋某于2019年9月4日接房。蒋某在接房时认为涉案房屋原约定为三室两厅，现交房现状为两室两厅，以违反合同约定为由，向某房地产开发公司发出《退房通知书》，要求解除合同。某房地产开发公司认为依据交易习惯，洋房内部需要购房者自行搭建，蒋某理应知情，房屋经蒋某自行改造后可以获得三室两厅，某房地产开发公司不存在违约行为，不同意解除商品房买卖合同。蒋某遂起诉至法院，请求确认其与某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除；某房地产开发公司退还首付款、契税款、大修基金等款项并承担资金占用利息及违约金。

　　法院生效判决认为，某房地产开发公司交付的房屋户型及房间数量不符合合同约定且无法继续履行，致使蒋某无法实现其购房目的，应属根本违约，蒋某行使法定解除权的行为达到解除合同的效力，故判决蒋某与某房地产开发公司之间的《商品房买卖合同》于2019年9月10日解除；某房地产开发公司退还蒋某购房款、契税款、预告登记费及转移登记费并支付蒋某资金占用损失。

　　认定房屋户型和房间数量属于影响购房者缔约的重要因素。房屋并非普通商品，依社会大众的普遍认知标准及商品房买卖合同的交易习惯，房屋户型布局及房间数量属于购房人缔约时重点考虑的要件，在双方没有特别约定的情况下，开发商交付不符合合同约定的房屋户型结构，并要求购房人自行改造，显然与购房人的交易目的相悖，属于严重违反合同约定的违约行为，购房人可以合同目的不能实现为由解除合同。通过本案，能够警示开发商遵守诚信原则、履行告知义务，也可提醒购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜。

　　案例二、包某与韦某房屋买卖合同纠纷案——瑕疵履约虽构成违约，但合同目的尚能实现，守约方请求解除合同的，应不予支持

　　2013年5月，包某、韦某与某经纪公司签订《房地产买卖居间协议》，约定包某将其所有的房屋出售给韦某。房屋已设立抵押，抵押权人为某银行。双方还约定购房款支付方式为韦某支付包某定金及首付款后，包某在银行剩余的48万元按揭贷款由韦某继续偿还。若因还款不及时造成包某信用不良超过两次，则由韦某支付房价3%的违约金；若超过三次，则包某有权收回房屋产权证终止交易，韦某所支付的房款不予退还。之后，韦某按约支付了定金及首付款，包某向韦某交付了涉案房屋。而后，韦某在向银行还贷过程中存在多次逾期，导致包某的案涉贷款分类等级被评价为“关注”。包某遂起诉请求解除双方签订的买卖合同，并要求韦某支付违约金、返还房屋等。

　　法院生效判决认为，虽然韦某逾期还贷的行为已构成对包某个人信用状况的负面影响，属违约行为，但案涉贷款至今仍能按月清偿，且现包某个人征信报告中贷款的分类评价目前已由“关注”调整为“正常”。如包某与韦某向贷款银行清偿完剩余按揭贷款，双方能够完成案涉房屋的过户登记，包某实现合同目的并无其他法律障碍。从合同实际履行的情况看，韦某已按约支付定金及首期款并如数偿还按揭贷款，除有部分贷款逾期外并无其他违约行为存在，且韦某于2013年接房装修入住已达6年之久，如现在解除合同将造成双方利益的重大失衡。对包某要求解除合同的诉讼请求，不予支持。因韦某存在违约，综合考虑到其过错程度，对包某主张的违约金部分予以支持。

　　合同当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务，但现实中，不少履约行为存在一定瑕疵，对于瑕疵履约行为，并未达到根本违约造成合同目的不能实现时，守约方仅以此为由请求解除合同的，应当综合考量违约方的过错程度、是否影响守约方合同目的的实现等情形，B33体育平台入口根据诚实信用原则，确定合同应否解除。该案违约方瑕疵履约行为虽然构成违约，但双方合同主要义务已经大部分履行，不存在合同目的不能实现的情形，该案判决驳回守约方关于解除合同的请求，有利于维护市场交易稳定。

　　案例三、蔡某与某物业公司及某公司房屋买卖合同纠纷案——房屋买受人享有的物权期待权，不能直接请求涤除房屋已合法设立的抵押权

　　2006年6月，蔡某与某物业公司签订《认购协议》，约定由蔡某认购某物业公司开发的某项目房屋一套。协议签订后，蔡某陆续支付了购房款。2010年5月，某物业公司将案涉房屋抵押给某公司，并办理在建工程抵押登记。2012年8月，某物业公司向蔡某交付案涉房屋。2015年12月，南岸区人民法院作出另案民事判决书，判决确认蔡某与某物业公司之间的房屋买卖关系成立并合法有效。2018年，经蔡某向重庆一中院、重庆五中院申请，法院先后作出执行裁定书，裁定终止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。蔡某遂提起本案诉讼B33体育，请求某物业公司与某公司共同涤除某公司在涉案房屋上设定的抵押权。

　　法院生效判决认为，蔡某作为案涉房屋的买受人，虽经法院裁定其符合法律规定享有案涉房屋的物权期待权，中止了案外人申请对案涉房屋的强制执行，但某公司享有案涉房屋抵押权并不因蔡某申请对案外人的执行异议成立、法院裁定中止执行并解除查封而消灭，更未因此赋予蔡某享有涂销某公司抵押权登记的权利。蔡某也无证据证明本案具有案涉房屋抵押权消灭的其他情形，对其诉请涂销涉案房屋抵押权登记，不予支持。

　　对房屋买受人物权期待权的保护是维护公平原则的具体体现，也是保障公民基本生存权的需要。买受人物权期待权虽然可以对抗强制执行，但不能当然使同一物上的其他担保物权直接归于消灭，担保物权是其他权利人基于合法行为设定的权利，其设立和消灭均有法律规定的条件，同样受法律保护。本案典型性在于肯定房屋买受人所享有的物权期待权的同时，否定买受人直接要求涤除涉案房屋抵押权的请求，从而保护第三人合法享有的担保物权。

　　案例四、黄某与某房地产公司房屋买卖合同纠纷案——开发商交付精装房存在质量瑕疵，造成购房人整改损失的，应予赔偿

　　黄某与某房地产公司于 2019年5月签订《商品房买卖合同》，约定黄某购买某房地产公司的装修房一套，某房地产公司应于2020年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付黄某使用。双方另约定房屋装修标准达不到附件标准的，黄某同意接收该商品房，之后由某房地产公司选择维修或按照装饰设备差价据实赔偿，因整改给黄某造成的直接经济损失B33体育，由某房地产公司承担，在房屋交付时或交付后发现质量问题，某房地产公司承担质量责任B33体育，保修期间房屋严重不能居住使用的，开发商提供临时居住房屋或者按有关部门公布的同地段同类房屋租金标准补偿。后案涉房屋所属工程于2020年10月21日取得竣工验收备案登记证。某房地产公司于2020年10月26日通知黄某接房，后黄某以涉案房屋存在漏水等质量问题拒绝接房并起诉要求某房地产公司支付因质量问题致使房屋不能居住的损失。

　　法院生效判决认为，案涉房屋存在属于整改维修范围的质量问题，某房地产公司在整改期间实际影响了黄某居住使用，给黄某造成了不能及时入住的直接经济损失，应当给予黄某适当赔偿，结合案涉房屋地段户型面积、整改时间以及黄某实际损失情况，酌情认定由某房地产公司赔偿黄某损失1.8万元。

　　近年来，精装房逐渐成为购房者的一种常见选择，因精装房交付标准问题产生的矛盾愈发突出。B33体育平台入口若开发商向买受人交付的精装房屋存在质量瑕疵，因整改维修影响买受人居住使用的，开发商应当按照合同约定向买受人赔偿相应的损失。本案能够警示房地产开发公司诚信履约、提高交付房屋质量，不仅有利于交易顺利完成，更有利于塑造自身良好形象，提高市场知名度。

　　案例五、蒋某与某房地产公司商品房销售合同纠纷案——购房人明知房屋存在不利因素仍订立合同的，应当诚信履约

　　2021年7月4日，蒋某在进入案涉房屋看房后，随即与某房地产公司签订了《认购协议书》，约定蒋某应在签署认购书之日起3日内前往签约中心签署购房合同；若因蒋某原因导致购房合同未在上述期限内签署的，视为蒋某违约，某房地产公司有权解除认购书并将蒋某所认购房屋作其他处理并不退还定金；蒋某在签订该协议时已经充分了解房屋的有关信息（包括不利信息）并阅读了开发商公示的有关文件并不持异议；某房地产公司已向蒋某告知并解释认购书相关条款并提请蒋某注意，在蒋某理解并确认的前提下，双方签署认购书。当日，蒋某支付购房定金5万元。三日后，蒋某以“签订协议前没有告知其购买的房屋为避难层且房屋旁用于设置风机，严重侵害其知情权”为由，要求终止认购协议并由某房地产公司退还定金。次日，某房地产公司向蒋某发出通知称，因蒋某未按协议书履行签约义务，公司决定另行处置房屋，所交定金不予退还，双方认购书已终止。蒋某遂向法院起诉以某房地产公司存在欺诈、故意隐瞒房屋真实情况为由请求撤销双方签订的认购协议并由某房地产公司退还定金5万元。

　　法院生效判决认为，本案中，蒋某没有充分证据证明某房地产公司有欺诈行为，某房地产公司在销售中心张贴设置了不利因素告知信息及相关许可证，且双方《认购协议书》载明了“乙方在签订本协议时已经充分了解该房屋的有关信息（包括不利信息提示），并阅读了甲方公示的相关文件，并不持异议”，应视为蒋某已知晓相关不利因素。蒋某作为完全民事行为能力人在签订认购协议时应当对协议载明的内容有充分的理解和认知，且其也在签订协议前实地查看了案涉房屋。对蒋某以某房地产公司存在欺诈为由要求撤销合同、退还定金的诉求，不予支持。

　　在商品房销售过程中，开发商有义务和能力披露所售商品房的全部不利因素或瑕疵信息，不得隐瞒商品房存在问题的真实情况。若开发商已向购房人告知并解释认购书相关条款并提请注意相关事项的情况下，购房人与开发商签署《认购书》后，又以开发商隐瞒房屋存在不利因素，请求撤销双方签订的《认购书》，不能得到支持。本案提醒购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜，在作出缔约决定后应当严守契约精神、诚信履约。

　　案例六、凯某、刘某与某房地产公司商品房预售合同纠纷案——合同当事人履行合同应当符合绿色原则

　　2020年5月，凯某、刘某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定凯某、刘某向某房地产公司购买案涉精装房屋。合同附件四为《房屋装修标准说明》，该说明对房间各区域的配置标准进行了详细说明。其中，位置为“全屋”的“外门窗”配置标准为断桥铝合金门窗配LOW-E玻璃（双层中空），厨卫普通铝合金门窗配LOW-E玻璃（双层中空）。补充协议约定，如果凯某、刘某未按照某房地产公司通知时间办理接房手续的，视为公司已经完成房屋交付义务。后凯某、刘某在接房时认为涉案房屋还存在阳台外立面门窗未使用断桥铝合金门窗配LOW-E玻璃等问题，遂向法院起诉请求判令某房地产公司将涉案房屋的外门窗更改为断桥铝合金门窗配LOW-E玻璃。

　　法院生效判决认为，断桥铝合金门窗配LOW-E（双层中空）玻璃是近年来家居装修中常用的门窗材料配置，其最大的优势是利用冷热桥打断技术和低辐射技术达到比传统门窗更好的隔热效果。根据《住宅设计规范》的解释，阳台是室内与室外之间的过渡空间，并不属于室内范畴，在使用功能上并无保暖、隔热的必要，所以在阳台上安装断桥铝合金门窗配LOW-E（双层中空）玻璃并不能发挥其优势功能。虽然某房地产公司在阳台上安装的是普通门窗，但已经能够达到稳固的安全防护效果，更换断桥铝合金门窗配LOW-E（双层中空）玻璃既不能发挥其功能，更会造成资源浪费，不符合绿色、经济的民事活动原则，遂判决驳回凯某、刘某的诉讼请求。

　　绿色原则是民法基本原则之一。《中华人民共和国民法典》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。在精装房买卖中，购房者与开发商通常会通过合同对房屋装修标准进行约定。合同双方均应本着节约资源、绿色经济的理念履行合同。该案是民法绿色原则在商品房买卖合同中的典型体现，对开发商提供的精装修能够满足合同约定的标准且未损害购房者合同权利时，购房者进一步提出高于合同约定标准和要求的，结合绿色原则予以否定性评价。